Betriebskosten

 1. Betriebskosten und Mietvertrag

1. Vereinbarungen im Mietvertrag

Es gibt kein Gesetz, in dem festgelegt ist, dass Mieter/innen die Betriebskosten zu zahlen haben. Grundsätzlich trägt der Eigentümer die Betriebskosten. Jedoch eröffnet § 556 Abs. 1 S. 1 BGB folgende Möglichkeit: "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter (die) Betriebskosten trägt." Eine solche Vereinbarung wird in der Regel auch im Mietvertrag enthalten sein. Wenn sie aber fehlt, kann der Vermieter die Betriebskosten nicht den Mieter/innen anlasten.

 An die Art der Vereinbarung sind einige Voraussetzungen geknüpft:

• Es ist von der Rechtsprechung anerkannt, dass es für die wirksame Umlagevereinbarung bezüglich der Betriebskosten ausreicht, wenn sich in der entsprechenden Mietvertragsklausel ein Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung (entspricht der außer Kraft gesetzten Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) findet (s. BGH Urt. v. 07.04.2004, AZ: VIII ZR 167/03; OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.05.2000, AZ: 20 RE Miet 2/97; OLG Hamm Urt. v. 22.08.1997, AZ: 30 RE Miet 3/97). Befindet sich in dem Vertrag ein solcher Verweis, ist es nicht notwendig, dass alle umlegbaren Betriebskosten einzeln benannt werden, da §2 Betriebskostenverordnung eine Aufzählung aller zulässigen Betriebskosten enthält.

• Allerdings sind Klauseln wie "der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind" oder "der Mieter hat anteilsmäßig die Hausgebühren zu bezahlen" oder lediglich die Vereinbarung von „Betriebskosten“, ohne diese näher zu bezeichnen, nicht ausreichend, da Mieter/innen nicht erkennen können, welche Kosten konkret hierunter fallen. Diese Vertragsvereinbarungen sind unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter die Betriebskosten tragen muss (LG Berlin, AG Köln Urt. v. 15.04.1986, AZ: 212 C 40/86).

• Eine einseitige Änderung der Vereinbarungen im Mietvertrag durch den Vermieter ist keinesfalls zulässig. Wenn die Mieter/innen nicht zustimmen, bleibt es stets bei der ursprünglichen Regelung.

• Haben Mieter/innen Betriebskosten zu Unrecht - weil nicht im Mietvertrag vereinbart - gezahlt, dann können sie die entsprechenden Beträge zurückfordern (BGH Urt. v. 10.10.2007, AZ: VIII ZR 279/06; LG Marburg, Urt. v. 27.09.2000, AZ: 5 S 36/00). Dies gilt grundsätzlich auch, wenn Mieter/innen jahrelang nicht vereinbarte Betriebskosten zahlen, da dies grundsätzlich nicht als eine stillschweigende Vereinbarung ausgelegt werden kann (BGH, s. o.).

• Eine Klausel im Mietvertrag, der zufolge der Vermieter neu eingeführte Betriebskosten umlegen darf, ist zwar wirksam, betrifft aber nur Betriebskosten, die tatsächlich im Verlauf des Mietverhältnisses neu entstehen (sprich: wenn die Aufzählung unter § 2 Betriebskostenverordnung erweitert wird). Das bedeutet aber nicht, dass mit dieser Vereinbarung der Vermieter ermächtigt wird, Betriebskosten umzulegen, die er bei Mietvertragsabschluss vergessen hat als umlegbar zu vereinbaren.

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