Betriebskosten
1. Betriebskosten und Mietvertrag
3. Bruttomiete (Inklusivmiete, Teilinklusivmiete)
Wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, dass die Mieter/innen die Betriebskosten zu tragen haben, ist damit noch längst nicht gesagt, auf welche Weise dies zu geschehen hat.
Bei der Brutto(kalt)miete oder auch Inklusivmiete sind alle Betriebskosten in der Miete eingeschlossen – daher auch die Bezeichnungen. Ist nur ein Teil der Betriebskosten enthalten, spricht man von einer Teilinklusivmiete.
In der Brutto(kalt)miete ist ein fester Betrag auf die Betriebskosten enthalten, über welchen nicht abgerechnet wird. Betriebskostenabrechnungen sind vom Vermieter bei dieser Mietstruktur nicht zu fertigen. Betriebskostennachzahlungen sind damit zwar ausgeschlossen, aber die Mieter/innen haben auch keinen Anspruch auf Rückerstattung für den Fall, dass die tatsächlichen Betriebskosten niedriger sind als der feste Betrag.
Erhöhung der Brutto(kalt)miete
Durch die Vereinbarung einer Brutto(kalt)miete sind alle umlagefähigen Betriebskosten mit der Miete abgegolten . Bezüglich der Erhöhung muss zwischen Mietverträgen unterschieden werden, die vor dem 01.09.2001 und die nach diesem Datum abgeschlossen worden sind.
a. Mietvertrag vor dem 01.09.2001
Die Erhöhung der Brutto(kalt)miete ist in diesem Fall möglich, wenn darüber eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Der Vermieter muss dann aber nachweisen, dass für ihn die Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind. Eine Erhöhung nur auf Verdacht, weil die Kosten steigen oder die Mieter/innen mehr verbrauchen könnten, ist unwirksam.
Der Grund für die Erhöhung muss den Mieter/innen mitgeteilt und die bisherige Betriebskostenbelastung der zukünftigen gegenübergestellt werden.
Vorausgesetzt, die gestiegenen Kosten werden auf diese Weise nachgewiesen, dann wird die erhöhte Brutto(kalt)miete mit dem übernächsten Monatsersten nach Eintreffen des Erhöhungsschreibens fällig.
b. Mietverträge nach dem 01.09.2001
In den nach der Mietrechtsreform abgeschlossenen Mietverträgen ist dieses einseitige Erhöhungsrecht des Vermieters insofern beschränkt, als dass er hier den in der Miete integrierten Festbetrag auf die Betriebskosten nur über eine allgemeine, d. h. zustimmungsbedürftige, Mieterhöhung nach § 558 BGB erhöhen darf. Dadurch sind dem Vermieter engere Grenzen gesteckt, insbesondere durch die Kappungsgrenze von 20% (vgl. Sie hierzu im Einzelnen unsere Infoschrift „Mieterhöhung“).
Brutto(kalt)miete und Betriebskostenpauschale
Nicht zu verwechseln mit der Brutto(kalt)miete ist die Betriebskostenpauschale. Bei Letzterem handelt es sich um die Vereinbarung einer Nettomiete (also dem reinen Entgelt für die Wohnungsnutzung, s. 1.4.) zuzüglich eines festen Betrags auf die Betriebskosten. Der Unterschied zur Brutto(kalt)miete ist der, dass die Betriebskostenpauschale nach Maßgabe des § 560 BGB auch nach dem 01.09.2001 einseitig vom Vermieter erhöht werden kann. Hierzu muss jedoch zum einen im Mietvertrag vereinbart worden sein, dass diese Pauschale erhöht werden kann, und zum anderen muss der Vermieter vor der konkreten Erhöhung den Mieter/innen in Textform sein Erhöhungsverlangen mitteilen (vgl. auch oben unter „Mietverträge vor dem 01.09.2001“).
Ob die Regelung im Mietvertrag eine Vereinbarung einer Brutto(kalt)miete, Betriebskostenpauschale oder aber einer Betriebskostenvorauszahlung ist, ist manchmal nicht eindeutig. Eine Klärung ist jedoch wichtig, da Sie ansonsten z. B. jahrelang Betriebskostennachzahlungen leisten, obwohl Sie dazu gar nicht verpflichtet sind.
Für diesen Fall empfehlen wir dringend, unsere Beratungsstellen aufzusuchen und kompetente Rechtsberatung einzuholen.
Zurück zur Übersicht Betriebskosten
