Betriebskosten

 2. Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

4. Verteilerschlüssel (Umlagemaßstab)

 Gesamtkosten

Die innerhalb einer Abrechnungsperiode für ein Haus oder eine Wirtschaftseinheit anfallenden Gesamtkosten müssen im Einzelnen nachgewiesen und auf die Wohnungen verteilt werden. Nach welchem Schlüssel die Verteilung geschieht, kann mietvertraglich festgelegt werden.

 Grundsätzlich gibt es dabei mehrere Möglichkeiten:

• Aufteilung nach Quadratmeter Wohnfläche oder
• nach der Zahl der Nutzer,
• nach Wohneinheiten,
• nach Miteigentumsanteilen,
• oder nach Verbrauch.

Die verschiedenen Verteilerschlüssel haben Vor- und Nachteile und sind nicht immer für alle Betriebskostenarten gleich geeignet. Die Zahl der in einer Wohnung lebenden Personen kann wechseln und hat z.B. auf die Höhe der Grundsteuer keine Auswirkungen. Die Kosten für den Wasserverbrauch werden dagegen nicht von der Größe der Wohnung, sondern der Anzahl der Bewohner/innen eines Hauses und deren Verbrauchsverhalten beeinflusst. Eine nutzungsabhängige Abrechnung lässt sich in der Regel nur sehr schwer verwirklichen. Allenfalls wenn der Fahrstuhl durch eine Chipkarte zu bedienen ist und die Anzahl der Nutzungen gespeichert wird.

Der Vermieter muss jedenfalls die abzurechnenden Beträge immer auf den vereinbarten Umlagemaßstab beziehen. Er muss den gesamten Rechenweg darstellen, von den Gesamtkosten des Hauses bis zum Anteil des einzelnen Mieters daran. Es reicht nicht aus, wenn er lediglich die Gesamtkosten angibt und dann schreibt: "Hiervon entfallen auf Sie 10%".

Enthält der Mietvertrag keine Aussage über den Verteilungsmodus, so "sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen", schreibt §556a BGB vor. Bei der Abrechnung nach Wohnfläche ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgebend. Weicht die Angabe im Mietvertrag jedoch unter 10 % von der tatsächlichen Größe ab, ist die Größenangabe im Mietvertrag als Verteilerschlüssel anzuwenden (BGH, Urt. v. 31.10.2007, AZ: VIII ZR 261/06).

Sind der Verbrauch oder die Verursachung erfassbar, beispielsweise durch einen Wasserzähler in der Wohnung, dann sind die Betriebskosten auch nach einem "Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt" (§556a BGB). Die verbrauchsabhängige Abrechnung geht – sofern tatsächlich möglich - also vor.

Der entweder vertraglich oder gesetzlich festgelegte Verteilerschlüssel kann durch den Vermieter nicht durch eine einseitige Erklärung verändert werden. Eine Ausnahme ist, wenn zukünftig verbrauchs- oder verursachungsabhängig abgerechnet werden soll.

Dies betrifft vor allem die Abrechnung der Wasserkosten durch den Einbau von Zählern in den Wohnungen. Die Einbaukosten selbst können nicht als Betriebskosten abgerechnet werden, stellen aber eine Modernisierungsmaßnahme dar. Auch die Umlage der Kosten für die Müllabfuhr kann der Vermieter einseitig verändern, wenn die neue Verteilung der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Solche Änderungen sind immer nur für die jeweils folgenden Abrechnungsperioden möglich (LG Aachen, Urt. v. 07.05.2004, AZ: 5 S 221/03), für den abgelaufenen und laufenden Abrechnungszeitraum bleibt der bestehende Umlageschlüssel gültig (LG Bautzen, Urt. v. 25.04.2001, 1 S 11/01).

Die Entscheidung, zukünftig verbrauchsabhängig abzurechnen, liegt stets beim Vermieter. Die Mieter/innen haben keinen Anspruch z.B. auf den Einbau einer eigenen Wasseruhr und dementsprechender Abrechnung.

Bei der Umlage nach Personen ist zu berücksichtigen, dass die tatsächliche Bewohneranzahl zugrunde zu legen ist. Der Vermieter muss ermitteln, wie viele Personen tatsächlich in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum in dem Gebäude gewohnt haben. Er darf sich hierzu aber nicht auf das Einwohnermelderegister verlassen, da dieses nicht unbedingt die tatsächliche Einwohnerzahl widerspiegelt (BGH, Urt. v. 23.01.2008, AZ: VIII ZR 82/07). Insofern ist eine Umlage nach Personen mit Vorsicht zu „genießen“!

 Leerstand

Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten dürfen nicht auf die Mieter/innen umgelegt werden, sie sind vom Vermieter zu tragen. Bei der Umlage nach der Personenzahl sind leerstehende Wohnungen als mit einer Person belegt anzurechnen.

 Gewerberäume

Wenn Gewerberäume höhere Betriebskosten verursachen, z.B. Wasserverbrauch eines Blumengeschäfts, müssen die Positionen aus der Gesamtabrechnung herausgerechnet und getrennt ausgewiesen werden, damit der Mieter nicht zu Unrecht belastet wird (BGH, Urt. v. 11.09.2007, AZ: VIII ZR 1/07).

Eine Änderung des Verteilerschlüssels durch die Mieter/innen kann verlangt werden, aber auch nur für die zukünftige Abrechnungsperiode.

 Erläuterndes Urteil:

"Widerspricht der vom Vermieter zur Betriebskostenabrechnung festgelegte und in der Vergangenheit vom Mieter unbeanstandete Verteilerschlüssel dem billigen Ermessen, kann seine dem Vermieter vertraglich gestattete Änderung vom Mieter nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit oder den laufenden Abrechnungszeitraum verlangt werden, es sei denn, daß dem Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode verläßliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende grobe Unbilligkeit vorlagen."
(LG Düsseldorf, Urt. v. 05.07.1994, AZ: 24 S 66/94)

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