Betriebskosten

3. Betriebskostenarten

1. Grundsteuer

 Nach §2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören hierzu:

• "die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, (...) namentlich die Grundsteuer"

Bedient sich der Vermieter im Mietvertrag dieser Bezeichnungen („öffentlichen Lasten des Grundstücks“, „Grundsteuer“), so darf er diese Kosten auch umlegen, nicht aber, wenn er sie als „städtische Gebühren“, „Stadtgebühren“ oder „Hausgebühren“ bezeichnet – denn hier kann der Mieter nicht erkennen, um was für Kosten es sich genau handelt.

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die den Gemeinden zufließt. Für die Ermittlung der Grundsteuer B, die auf zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke erhoben wird - und die hier nicht weiter betrachtete Grundsteuer A für landwirtschaftliche genutzte Grundstücke - sind drei Größen von Bedeutung:

• 1. Der Einheitswert, der vom Finanzamt in einem Bescheid festgelegt wird.

Grundlagen für den Einheitswertbescheid sind u.a.: Die Quadratmeteranzahl der Wohn-/Nutzfläche; die Bauart; das Baujahr; die bauliche Ausstattung sowie die Förderungsart (öffentliche Mittel/frei finanziert)

• 2. Die Steuermesszahl gemäß § 15 GrStG.

Sie beträgt:


• bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille, abhängig von der Höhe des Einheitswerts,
• bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille,
• bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille.

(Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid. Er liefert die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Die Gemeinde erhält eine Zweitschrift.)

• 3. Der Grundsteuerhebesatz.

Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Seit dem 01.01.2007 beträgt der Grundsteuerhebesatz in Berlin 810%.

Berechnungsbeispiel:*

Der vom Finanzamt festgelegte Einheitswert für eine Eigentumswohnung sei 50.000 Euro.
Der Grundsteuermessbetrag beträgt in diesem Fall 3,5 Promille von 50.000 Euro = 175 Euro.
Der Hebesatz der Gemeinde Berlin von 810% erhöht diesen Grundsteuermessbetrag um das 8,1-fache.
Die Jahresgrundsteuer beträgt also 175 Euro x 810% = 1417,50 Euro und die vierteljährliche Rate demzufolge 354,38 Euro.

*) der Einfachheit halber für eine Eigentumswohnung

 Was ist umlagefähig?

Die Grundsteuern sind nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Steht dort allerdings nur "Hausgebühren" oder "städtische Gebühren", so sind die Grundsteuern nicht zu entrichten.

 Was ist nicht umlagefähig?

Weil für Gewerberaum die Grundsteuer höher als für Wohnraum ist, muss bei gemischt genutzten Gebäuden der Anteil, der auf die Gewerbeeinheiten entfällt, von der Grundsteuer für die Wohneinheiten getrennt werden . Der Vorwegabzug hat nach den für Wohn- und Gewerberaum unterschiedlichen Jahresrohmieten zu erfolgen, da nur auf diese Weise berücksichtigt werden kann, mit welchen Anteilen diese jeweils in den für die Grundsteuerberechnung maßgeblichen Einheitswert eingeflossen sind. Also garantiert nur eine Differenzierung nach Jahresrohmieten, dass Wohnungsmieter/innen lediglich die auf die Wohnfläche entfallenden Grundsteuerkosten anteilig zu tragen haben (AG Charlottenburg, Urt. v. 18.07.2008, AZ: 220 C 20/08).

 Was beeinflusst diese Betriebskostenart?

Wichtige Einflussgrößen auf die Höhe der Grundsteuer sind Gebäudefläche und Alter. Mit zunehmender Gebäudegröße steigt tendenziell die Höhe der Grundsteuer und mit zunehmendem Alter verringert sie sich.

 Überprüfung dieser Betriebskostenart:

Wenn die Grundsteuerforderung des Abrechnungsjahres verglichen mit der des Vorjahres zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheint, sollten vom Vermieter im Rahmen einer Belegeinsicht als Kopie angefordert werden:

• a) der Bescheid des zuständigen Finanzamts zur Bestimmung der Höhe des "Einheitswerts" bzw. des "Ersatzbemessungswerts" des Gebäudes bzw. der Gebäude der Abrechnungseinheit
• b) der Grundsteuerbescheid des zuständigen Finanzamts für das entsprechende Kalenderjahr berechnet mit dem jeweils vom Senat zu Berlin festgelegten "Hebesatz".

Im "Einheitswertbescheid" sind Quadratmeter und Rohmietgrößen für Wohnbereiche und Gewerbe in der Regel bereits getrennt ausgewiesen. Daraus lassen sich einfach Forderungen zur deutlichen Abgrenzung von Umlagen für Wohnungen und Gewerbe/Geschäfte ableiten. Einheitswertveränderungen erfolgen relativ selten, z.B. bei Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungen, Warmwasseranlagen u.ä.

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