Betriebskosten

 4. Überprüfung der Betriebskostenabrechnung

1. Abrechnungs-Check

Erst wenn die Abrechnung zugestellt wurde - ein Aushang im Hausflur reicht nicht aus - können die Mieter/innen mit der Prüfung beginnen. Das ist ihr gutes Recht und sie sollten es wahrnehmen.

 Zunächst sind die folgenden Fragen teilweise anhand des Mietvertrags zu beantworten:

• Beträgt die Abrechnungsfrist nach Beendigung des Abrechnungszeitraums nicht mehr als ein Jahr?
• Entspricht der Abrechnungszeitraum den Vereinbarungen im Mietvertrag und beträgt er - vorausgesetzt die Wohndauer ist nicht kürzer - ein Jahr?
• Wurden die Gesamtkosten zusammengestellt und nach einzelnen Kostenarten aufgeschlüsselt?
• Wird die Wirtschaftseinheit, in der sie erzeugt wurden, genau angegeben?
• Ist der Verteilerschlüssel wie im Mietvertrag oder sonst vereinbart korrekt angewandt?
• Wurden die Kosten für leerstehende Wohnungen vom Vermieter übernommen?
• Sind Gewerberäume gesondert abgerechnet worden?
• Sind alle in der Abrechnung einzeln aufgeführten Betriebskostenarten im Mietvertrag vereinbart worden?
• Wenn "sonstige Betriebskosten" berechnet wurden, entsprechen sie den Vereinbarungen im Mietvertrag?
• Erscheint die Abrechnung verständlich und nachvollziehbar?

 Wenn eine oder mehrere der Fragen mit "nein" beantwortet werden, kann vermutet werden, dass die Abrechnung nicht ordnungsgemäß ist. Eine Nachzahlung wird dann gar nicht erst fällig.

In einem zweiten Schritt sollte die aktuelle mit der vorangegangenen Abrechnung verglichen werden.

Wenn durch diesem Vergleich auch nicht die Korrektheit der Kosten bewiesen wird, können Abweichungen doch sehr aufschlussreich sein.

In unseren Beratungsstellen wird immer wieder die Erfahrung gemacht, dass die Mieter/innen gegenüber Abrechnungen mit geringer Nachzahlungsforderung oder sogar mit Rückvergutung weniger skeptisch sind. Das ist nicht immer angebracht, denn auch geringe Betriebskosten für beispielsweise einen Aufzug, der selten in Betrieb war, können noch immer überhöht sein oder Reparaturkosten enthalten.

Deutlicher weisen aber Abweichungen nach oben vor allem, wenn sie nicht erklärt wurden, auf Probleme bei der Abrechnung hin. Zweifel an der Höhe der Kosten müssen nicht unterdrückt werden. Die Mieter/innen haben das Recht die entsprechenden Unterlagen einzusehen, sie können sich von einer sachkundigen Person begleiten lassen oder auch jemanden bevollmächtigen. (Siehe die Hinweise unter Betriebskostenarten!)

Wenn nichts anderes vereinbart ist, sind die Unterlagen am Ort der Mietwohnung vorzulegen. Ob der Vermieter Fotokopien der Unterlagen zur Verfügung stellen muss, wird von den meisten Gerichten bejaht (z.B. AG Köln WM 2000, 152). Allerdings immer nur gegen Kostenerstattung. 25 Cent pro Kopie hält das LG Berlin (GE 2000, 409) für angemessen und dem schließen sich die meisten Gerichte an.

Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme in die Originalbelege oder die Zusendung von Kopien, dann wird die Nachzahlung ebenso wenig wie bei einer nichtordnungsgemäßen Abrechnung fällig.

Sonst aber tritt die Fälligkeit der Forderung nach einer Prüffrist von ca. 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung auch dann ein, wenn die Überprüfung noch nicht gänzlich abgeschlossen ist. Bleiben einzelne Abrechnungsposten strittig oder sind sie ganz oder teilweise unrichtig, bleibt die Gesamtabrechnung dennoch fällig. Es liegt unter diesen Umständen eine "Teilfälligkeit" vor (OLG Düsseldorf GE 2000, S. 888).

Zahlungen sollten dann aber nur unter Vorbehalt geleistet werden, um den Eindruck eines "deklaratorischen Schuldanerkenntnisses" d.h. eine Zustimmung zu der Abrechnung, zu vermeiden.

Einwendungen sind unabhängig davon noch bis ein Jahr nach Erhalt der Abrechnung möglich.

 Zu beachten ist, dass noch nicht beglichene Nachzahlungen - auch wenn sie berechtigt sind - keine Mietschulden darstellen. Der Vermieter kann sie zwar gerichtlich einklagen, aber dennoch nicht wegen Mietrückstands fristlos kündigen.

Zurück zur Übersicht Betriebskosten