MIETRECHT
BGH-Urteile
Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) haben eine rechtsprägende Wirkung, weil sie die Rechtssprechung der unteren Instanzen (die bis zu diesem Zeitpunkt durchaus unterschiedlich ausgefallen sein mochte) festlegen. Unsere Sammlung beschränkt sich auf diejenigen Urteile der letzten Jahre, die von der Redaktion als wichtig eingeschätzt wurden. Die vollständigen Texte sind unter www.bundesgerichtshof.de nachzulesen.
INHALT
Betriebskosten / Nebenkosten
Kosten der Zwischenablesung (Nutzerwechselgebühr) sind Verwaltungskosten
BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07 -
Bisher war umstritten, wer die Kosten für eine Zwischenablesung
(bei Einzug oder Auszug von Mieter/innen) zu tragen hat. Der BGH entschied nun zugunsten der Mieter/innen: Die Kosten einer Zwischenablesung sind keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die den Mieter/innen grundsätzlich nicht in der Betriebskostenabrechnung auferlegt werden können.
Urteil
Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bei Betriebskosten mit nicht umlagefähigen Kostenteilen
BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 -
In einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung müssen auch dann die Gesamtkosten für eine Betriebskostenart angeben werden, wenn bestimmte Kostenteile nicht umlagefähig sind und deshalb vorab zum Abzug gebracht wurden. Mieter müssen erkennen können, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab herausgerechnet wurden. Dies gilt auch für sogenannte gemischte Kosten (z. B. Verwaltungskosten als Teil der Hauswartskosten).
Urteil
Kosten für den Betrieb des Aufzugs für Erdgeschossmieter/innen
BGH, Urteil vom 20.09.2006 - VIII ZR 103/06 -
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularmietvertrag auch auf die Mieter/innen einer Erdgeschosswohnung als Betriebskosten umlegen darf. Dabei ist die Umlage völlig unabhängig vom tatsächlichen Nutzen für die Mieter/innen möglich, also auch, wenn mit dem Aufzug weder Keller noch Dachboden erreicht werden kann. Die Kosten für den Aufzugsbetrieb sind verbrauchsunabhängige Kosten und werden einheitlich abgerechnet. Eine unangemessene Beeinträchtigung der Erdgeschossmieter/innen kann der BGH nicht erkennen.
Urteil | Kommentar
Fristen für die nachträgliche Abrechnung von Betriebskosten
BGH, Urteil vom 05.07.2006 - VIII ZR 220/05 -
Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen, sonst können sie Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Wenn diese Frist unverschuldet nicht eingehalten werden kann, weil z.B. Grundsteuerbescheide erst später eingehen, dürfen sich Vermieter dennoch nicht unnötig viel Zeit lassen. Der BGH meint: Innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses soll die Abrechnung erfolgen.
Urteil
Zusendung von Belegen für Betriebskostenabrechnung und Vorwegabzug für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten bei preisfreiem Wohnraum
BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 -
Bisher wurden zwei Regelungen, die die Mieter/innen in preisgebundenem sozialen Wohnungsbau schützen, auch auf freifinanzierten Wohnraum angewendet. Der BGH war hier anderer Ansicht: Mieter/innen von preisfreiem Wohnraum haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Auch muss kein Vorwegabzug für auf Gewerbeflächen entfallende Kosten erfolgen, wenn diese Kosten nicht zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter/innen führen.
Urteil | Kommentar
Rückforderung einer auf eine verspätete Abrechnung von Betriebskosten geleisteten Nachzahlung
BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05 -
Wenn der Vermieter die Betriebskosten verspätet, d.h. erst nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, abrechnet, so sind seine Ansprüche auf Nachzahlung grundsätzlich erloschen und nicht verjährt. Mieter/innen können bereits erfolgte Nachzahlungen zurückverlangen.
Urteil
Heizkostenabrechnung und Ablesefehler bei der Ermittlung des anteiligen Verbrauchs
BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 373/04 -
Der BGH hat entschieden, dass bei fehlerhaftem Ablesen der Messgeräte (Heizkostenverteiler) die Mieter/innen nicht berechtigt sind, die Kosten einseitig zu kürzen. Bei einem Ablesefehler kann die verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten auch mittels der Gradtagszahlenmethode oder anhand von Vergleichswerten erfolgen.
Urteil
Abrechnungszeitraum und formelle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (2)
BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 116/04 -
Der BGH sieht keine Gefahr, dass Betriebskosten-Alibi-Abrechnungen kurz vor Verstreichen des Abrechnungszeitraums verschickt werden. Hauptsache, die Abrechnung ist "formell" ordnungsgemäß, nachgebessert werden kann dann immer noch, was das Zeug hält. Ein fehlerhafter Abrechnungsschlüssel stört jedenfalls die formelle Richtigkeit nicht im geringsten. Das Urteil bestätigt die bereits im Urteil vom 17.11.2004 (- VIII ZR 115/04 -) erfolgte Rechtsprechung.
Urteil
Abrechnungszeitraum und formelle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (1)
BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 -
Nur eine formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung gilt als nicht erteilt und erfüllt damit nicht die Anforderung der Abrechnungsfrist. Abrechnungen mit materiellen Unrichtigkeiten innerhalb der Frist gelten als fristgemäß und können danach in aller Ruhe korrigiert werden. Der BGH setzt mit diesem Urteil die Linie seiner vermieterfreundlichen Rechtssprechung fort.
Urteil | Pressemitteilung
Dachrinnenreinigung kann unter sonstige Betriebskosten fallen (2)
BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 -
Das zweite Urteil des BGH stellt wieder fest, dass regelmäßig gereinigte Dachrinnen Betriebskosten veursachen. Aber als sonstige Betriebskosten müssen sie vereinbart werden. Ist dies nicht geschehen und hat sie der Mieter nicht stillschweigend durch jahrelange Bezahlung anerkannt, dann können sie nicht umgelegt werden.
Urteil
Dachrinnenreinigung kann unter sonstige Betriebskosten fallen (1)
BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 146/03 -
Kosten für die Reinigung der Dachrinne sind dann Betriebskosten, wenn sie regelmäßig anfallen. Sie gehören nicht zu den Kosten für die Entwässerung oder die Hausreinigung, sondern zu den "sonstigen" Betriebskosten. Die müssten eigentlich ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sein, aber dadurch, dass sie jahrelang bezahlt wurden, gelten sie als stillschweigend vereinbart.
Urteil
Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung
BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 -
Bei Abschluss eines Mietvertrags dürfen Vermieter Betriebskosten viel zu niedrig ansetzen, sagt der BGH. Was scheinbar zum Nachteil der Vermieter ist, stellt in Wirklichkeit ein Lockvogelangebot dar, denn die gesamten Wohnkosten erscheinen niedriger als sie sind. Die erste Betriebskostenabrechnung macht es drastisch deutlich.
Urteil | Kommentar
Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten
BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 137/03 -
Der Vermieter hat die Heizkosten für leerstehende Wohnungen zu tragen. Der Abrechnungsmaßstab kann von Quadratmeter Gesamtfläche nicht auf Quadratmeter beheizte Fläche einseitig verändert werden.
Urteil
Betriebskostenrückzahlung nach Eigentümerwechsel
BGH, Urteil vom 03.12.2003 - VIII ZR 168/03 -
Bei Eigentümerwechsel während einer Abrechnungsperiode ist der alte Eigentümer bis zum Zeitpunkt der Veräußerung zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet und zur eventuellen Erhebung von Nachzahlungen berechtigt.
Urteil
Kaution
Kautionsrückzahlung bei Eigentümerwechsel nach Ende des Mietverhältnisses und erfolgter Wohnungsrückgabe
BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 219/06 -
Wenn das Mietverhältnis endet und der Mieter aus der Wohnung auszieht, bevor der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, ist der neue Eigentümer nicht zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter verpflichtet.
Urteil
Anspruch auf Erstattung der Kaution bei einer Wohnung, die vor dem 01.09.2001 verkauft wurde
BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 372/04 -
Für die Rückzahlung der Kaution gelten seit dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 unterschiedliche Regelungen. Bei Gebäuden, die bereits vor dem 01.09.2001 verkauft wurden, muss der Mieter beweisen, dass er dem früheren Vermieter die Kaution tatsächlich übergeben hat.
Urteil
Kündigung
Ordentliche Kündigung ohne Abmahnung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung
BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 -
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, den Mieter abzumahnen, bevor eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.
Urteil | Kommentar
Vereinbarung des Verzichts einer Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag
BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 -
Wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags auf eine Eigenbedarfskündigung verzichtet, muss dies schriftlich erfolgen. Diese Vereinbarung muss entweder im Hauptmietvertrag enthalten sein oder in einer unterschriebenen Zusatzvereinbarung, die mit dem Mietvertrag verbunden ist.
Urteil
Fristlose Kündigung nach wiederholt unpünktlicher Mietzahlung trotz Abmahnung
BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 -
Zahlen Mieter/innen auch nach Abmahnung die Miete weiterhin unpünktlich, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.
Urteil
Beschränkung einer "Räumung" auf die Herausgabe der Wohnung
BGH, Beschluss vom 17.11.2005 - I ZB 45/05 -
Eine folgenschwere Entscheidung für betroffene Mieter/innen: Die Räumung einer Wohnung durch den Gerichtsvollzieher nach dem so genannten "Berliner Modell" wird für den Vermieter einfacher, weil die Räumungskosten erheblich reduziert werden.
Urteil
Nutzungsentschädigung nur bis zur Rückgabe der Wohnung
BGH, Urteil vom 05.10.2005 - VIII ZR 57/05 -
Bei verspätetem Auszug aus der Wohnung müssen Mieter/innen nicht für den vollen Monat Nutzungsentschädigung zahlen, sondern nur bis zum Zeitpunkt der Rückgabe.
Urteil
Entlassung eines Mieters aus einem gemeinsamen Mietvertrag
BGH, Urteil vom 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 -
Die Kündigung des Vermieters gegenüber nur einem von zwei gemeinsamen Mietern einer Wohnung ist wirksam, wenn der gekündigte Mieter die gemeinsame Wohnung nach der Kündigung der Mitmieterin stillschweigend jahrelang alleine bewohnt hat. Der Mieter ist nämlich beim Auszug eines Mitmieters verpflichtet, an einer gemeinsamen Kündigung mitzuwirken.
Kommentar
Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 -
Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der fristgemäße Ausgleich der Rückstände zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat zu berücksichtigen.
Urteil
Abwägung der Interessen bei fristloser Kündigung
BGH, Urteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03 -
Eine 77-jährige psychisch schwer kranke Mieterin stört den Hausfrieden nachhaltig. Dennoch ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, insbesondere der Suizidgefährdung der Mieterin bei einer Zwangsräumung, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar.
Urteil
Verzicht auf Kündigungsrecht kann auch durch Formularmietvertrag erzwungen werden
BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 379/03 -
Im Dezember 2003 hatte der BGH geurteilt, ein befristeter Verzicht auf das Kündigungsrecht der Mieter/innen durch eine entsprechende Individualklausel im Mietvertrag sei rechtswirksam (BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 -). Jetzt setzt der BGH nach. Die Mieter/innen können auch durch eine Klausel im Formularmietvertrag zum Verzicht auf ihr Kündigungsrecht gezwungen werden.
Urteil
Verzicht der Mieter/innen auf Kündigungsrecht
BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 -
Zwar schützen die dreimonatigen Kündigungsfristen die Mieter/innen und dieser Schutz kann auch durch vertragliche Regelung nicht abgedungen werden, doch sieht der BGH keine Probleme, wenn Vermieter sich individualvertraglich von den Mieter/innen einen befristeten Verzicht auf ihr Kündigungsrecht zusichern lassen.
Urteil | Kommentar
Anbietepflicht bei Eigenbedarf
BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02 -
Die Pflicht des Vermieters dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter eine vergleichbare Wohnung anzubieten, erstreckt sich nicht auf die von dem begünstigten Bruder geräumte Eigentumswohnung, die in einer anderen Gegend liegt.
Urteil
Anbietepflicht bei Eigenbedarfskündigung nur bis zur Beendigung der Kündigungsfrist
BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 311/02 -
Ein zweites Urteil, dass die Anbietungspflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung einschränkt. Er ist zeitlich nur verpflichtet bis zur Kündigungsfrist freiwerdende Wohnungen anzubieten, auch wenn die Räumungsklage noch nicht entschieden ist und währenddessen eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht.
Urteil
Kündigungsfristen für Mieter bei vor dem 01.09.2001 geschlossenen Verträgen bleiben bestehen
BGH, Urteil vom 18.06.2003 - VIII ZR 240/02 -
Die Mietrechtsreform ließ Zweifel hinsichtlich der Frage, ob das asymmetrische Kündigungsrecht auch auf vor dem 01.09.2001 geschlossene Verträge anzuwenden sei. Die Gerichte urteilten bisher, dass Individualvereinbarungen nach altem Recht und Formularvereinbarungen nach neuem Recht gelten. Nein sagt der BGH, grundsätzlich gelten die Fristen für alle Verträge.
Urteil
Räumungsklage und Nutzungsentschädigung
BGH, Beschluss vom 20.11.2002 - VIII ZB 66/02 -
Mit der Räumungsklage kann auch zugleich die Forderung nach einer Nutzungsentschädigung zusätzlich zu der ausstehenden Miete verbunden werden.
Urteil
Mieterhöhung
Mieterhöhung und Abweichung der mietvertraglich vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche
BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06 -
Bei Mieterhöhungen kommt es auf die vertraglich vereinbarte und nicht auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, zumindest solange die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt.
Urteil
Mieterhöhung auch nach verspäteter Ankündigung einer Modernisierung
BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07 -
Eine fehlerhafte oder nicht eingehaltene Ankündigungsfrist einer Modernisierungsankündigung schließt eine Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten nicht aus - auch wenn Mieter der Modernisierung widersprechen.
Urteil
Angabe der tatsächlich in der Miete enthaltenen Betriebskosten bei vereinbarter Bruttokaltmiete und Mieterhöhung nach Mietspiegel
BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 -
Bei einer Mieterhöhung sind nicht die im Berliner Mietspiegel genannten "durchschnittlichen kalten Betriebskosten" (GEWOS-Tabelle) zur Herstellung der Vergleichbarkeit von Bruttomieten mit den ausgewiesenen Nettomieten des Mietspiegels heranzuziehen. Der Vermieter muss der im Mietspiegel aufgeführten ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen, die zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich anfallen.
Urteil
Qualifizierter Mietspiegel und Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 –
Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung auch dann heranzuziehen, wenn sie nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist.
Urteil
Einvernehmliche Mieterhöhung durch Modernisierung bleibt bei Ermittlung der Kappungsgrenze unberücksichtigt
BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 185/03 -
Bei der Berechnung der vor dem 01.09.2001 geltenden Kappungsgrenze von 30% für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren blieben die Erhöhungen wegen Modernisierung, bzw. gestiegener Betriebskosten unberücksichtigt. Ob das auch für freiwillig vereinbarte Modernisierungsumlagen galt, war bisher umstritten. Es gilt, sagt der BGH. Der Vermieter braucht sich solche vereinbarten Mieterhöhungen nicht anrechnen zu lassen; er kann die Kappungsgrenze für "normale" Mieterhöhungen zusätzlich uneingeschränkt ausschöpfen.
Urteil
Wirksamkeit einer Mieterhöhung bei Ausscheiden eines Hauptmieters
BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 124/03 -
Kann der geschiedene Ehemann eine nur an ihn ergangene Mieterhöhung zurückweisen, weil er die Zustimmung zu der Entlassung seiner Ex-Ehefrau aus dem Mietvertrag nicht erteilt hat? Der BGH meint, dies stelle einen Rechtsmissbrauch dar, vor allem, wenn der Mieter bei der Betriebskostenabrechnung zuvor argumentiert hat, er bewohne die Wohnung jetzt allein, der Kostenanteil seiner Frau und seines Sohns müsse deshalb entfallen.
Urteil
Überhöhtes Mieterhöhungsverlangen bis zur Mietspiegelgrenze wirksam
BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03 -
Ein Mieterhöhungsverlangen, das zwar den Mietpreis dem richtigen Feld zuordnet, aber die Mietspiegelgrenze übersteigt, ist nicht gänzlich unwirksam, sondern wirksam bis zur Mietspiegelgrenze.
Urteil
Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete
BGH, Urteil vom 19.11.2003 - VIII ZR 160/03 -
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist die vereinbarte Teilinklusivmiete zu Grunde zu legen.
Urteil
Keine Wärmebedarfsberechnung bei Mieterhöhung nach Modernisierung
BGH, Beschluss vom 10.04.2002 - VIII ARZ 3/01 -
Musste bisher eine Wärmebedarfsrechnung dem Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierungen beigefügt werden, so meint der BGH jetzt, das sei nicht nötig.
Urteil
Mietmangel / Mietminderung
Mängelbeseitigung und "Opfergrenze" bei vermieteter Eigentumswohnung und zugehörigem Gemeinschaftseigentum
BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 342/03 -
Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.
Urteil
Bruttomiete als Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung
BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03 -
Ob die Brutto- oder die Nettomiete zu mindern ist, war lange umstritten. Das Urteil des BGH schafft Eindeutigkeit zu Gunsten der Mieter/innen: Für eine Mietminderung ist die gesamte Bruttomiete heranzuziehen.
Urteil
Bei einer Geschossaufstockung muss die Trittschalldämmung den technischen Anforderungen entsprechen
BGH, Urteil vom 06.10.2004 - VIII ZR 355/03
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Altbauwohnung bei der Aufstockung des Gebäudes um ein weiteres Wohngeschoss verpflichtet ist, einen Trittschallschutz einzubauen, der die zum Zeitpunkt der Aufstockung diesbezüglich geltenden technischen (Mindest-)Anforderungen einhält.
Pressemitteilung | Kommentar
Mindeststandard für Einsatz üblicher elektrischer Haushaltsgeräte
BGH, Urteil vom 26.07.2004 - VIII ZR 281/03 -
Zwar haben die Mieter/innen einer unsanierten Altbauwohnung keinen Anspruch auf den Einbau einer den aktuellen Standards entsprechenden elektrischen Leitungsanlage, sondern nur auf eine die dem verkehrsüblichen Zustand entspricht. Aber ein Mindeststandard der den Betrieb eines größeren Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung gestattet, muss vorhanden sein.
Urteil
Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % kann eine überzahlte Miete zurückgefordert werden
BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03 -
Auch dieses Urteil beschäftigt sich mit der Abweichung der angegebenen von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Wenn die Abweichung über 10% beträgt, kann nicht nur die Miete gemindert, sondern auch Überzahlungen auf Grund von Mieterhöhungen nach den Vorschriften für ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden.
Urteil
Flächenabweichung der Wohnung als Mangel der Mietsache
BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 133/03 -
Auch wenn es im Mietvertrag heißt: "Wohnfläche ca. 96 qm" stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10% einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt.
Urteil
Wohnfläche ist ein wesentliches Merkmal der Wohnung
BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 -
Die Wohnfläche ist ein wesentliches Merkmal der Wohnung. Liegt die tatsächliche Fläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen, so liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.
Urteil
Kein Verlust des Mietminderungsrechts
BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 274/02 -
Der für die mietrechtlichen Bestimmungen vor dem 01.09.2001 durch Rechtsfortbildung eintretende Verlust des Mietminderungsrechts im Anschluss an eine längere vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses findet auf Grund der Änderung der gesetzlichen Vorschriften zum 01.09.2001 keine Anwendung mehr.
Urteil
Modernisierung
Mieterhöhung nach Modernisierung und Begrenzung in Höhe notwendiger Modernisierungskosten
BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 41/08 -
Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung nur insoweit erhöhen, wie die Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen müssen die Mieter/innen nicht tragen.
Urteil
Kabelanschluss als Modernisierungsmaßnahme
BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 253/04 -
Auch im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) in Berlin stellt der Anschluss an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz eine Verbesserung der Mietsache dar und muss vom Mieter als Modernisierungsmaßnahme geduldet werden.
Urteil
Schönheitsreparaturen
Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 181/07 -
Der BGH hat gundsätzlich entschieden, dass Vermieter keinen Zuschlag zur Miete als Ausgleich für unwirksame Schönheitsreparaturklauseln verlangen dürfen.
Pressemitteilung
Unwirksame Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag
BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/06 -
Die in Formularmietverträgen enthaltene Klausel betreffend Schönheitsreparaturen "der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen" wurde vom BGH für unwirksam erklärt.
Urteil
Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln (Quotenklauseln) mit "starren" Fristen
BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 -
Viele Mietvertrage enthalten eine Regelung, dass Mieter/innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie Mieter/innen die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen. Auch Abgeltungsklauseln, die auf einer "starren" Berechnungsgrundlage beruhen, benachteiligen Mieter/innen unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen.
Urteil
Beginn der Verjährungsfrist von Ersatzansprüchen zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe
BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 114/04 -
Der Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung löst die Verjährungsfrist aus, auch wenn - wie im vorliegenden Fall - ein Ersatzanspruch erst dann entstanden ist, nachdem die Mieter/innen eine für die Ausführung der Schönheitsreparaturen eingeräumte und von Gesetz vorgeschriebene Nachfrist nicht wahrgenommen haben.
Urteil
Unwirksame Formularklausel für Schönheitsreparaturen
BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 -
Der BGH beanstandet im vorliegenden Fall die Kürze der formularvertraglich vereinbarten Fristen für Schönheitsreparaturen. Zudem handelt es sich dabei um "starre" Verpflichtungen ohne Bezug auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Damit ist die gesamte Regelung unwirksam und der Mieter nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Urteil | Kommentar
Summierung von laufenden Schönheitsreparaturen und Endrenovierung
BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 -
Kommen in einem Mietvertrag eine Regelung, die den Mieter zur Renovierung der Räume bei Mietende unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen und die Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen zusammen, so ist die Gesamtregelung auf Grund des Summierungseffekte unwirksam.
Urteil
Untermiete / Lebenspartnerschaft
Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung
BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05 -
Der BGH hat die teilweise Untervermietung der Wohnung erleichtert. Mieter/innen können auch dann untervermieten, wenn ihr Lebensschwerpunkt aus beruflichen Gründen nicht in Berlin liegt.
Urteil
Aufnahme des Lebensgefährten
BGH, Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 371/02 -
Der Lebensgefährte ist und bleibt Dritter und als solcher bedarf seine Aufnahme in die Wohnung der Erlaubnis des Vermieters. Allerdings kann der Mieter im Regelfall die Erlaubnis gerichtlich einfordern.
Urteil
Wohnungsvermittlung / Makler
Juristische Person hat bei Vermittlung der eigenen Wohnung keinen Anspruch auf Provision
BGH, Urteil vom 23.10.2003 - III ZR 41/03 -
Ein Eigentümer, der seine eigene Wohnung vermittelt hat keinen Anspruch auf eine Maklerprovision. Daran ändert sich auch nichts, wenn zum Zeitpunkt der Vermittlung die Geschäftsführerin der vermittelnden Firma und Eigentümerin der Wohnung eine juristische Person war.
Urteil
Zwangsverwaltung
Herausgabe der Kaution durch Zwangsverwalter
BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03 -
Im Falle der Insolvenz des Eigentümers ist der Zwangsverwalter zur Herausgabe der Kaution verpflichtet, auch wenn sich dadurch die Konkursmasse verringert.
Urteil
Betriebskostenabrechnung durch Zwangsverwalter
BGH, Urteil vom 26.03.2003 - VIII ZR 333/02 -
Wenn ein Zwangsverwalter eingesetzt wird, hat er die Betriebskosten abzurechnen, die vor seiner Tätigkeit angefallen sind und auch eventuelle Rückzahlungen zu leisten, auch wenn sie ihm nicht zugeflossen sind.
Urteil
Sonstiges
Berechnungsmaßstab für die Ermittlung einer zu geringen Wohnfläche
BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03 -
Zwar kann eine geringere als im Vertrag angegebene Wohnfläche einen Mietmangel darstellen, aber da der Begriff "Wohnfläche" auslegungsbedürftig ist, können die Bestimmungen der §§ 42 - 44 der II. BV nur im Regelfall herangezogen werden. Bei anderen Mess- und Bestimmungsmethoden muss ermittelt werden, welche Vereinbarung die Parteien treffen wollten.
Urteil
Eigenbedarf einer Genossenschaft
BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03 -
Eine Genossenschaft kann an der Kündigung der Wohnung eines ehemaligen Genossenschaftsmitglieds ein berechtigtes Interesse haben, wenn die Wohnung für andere Genossenschaftsmitglieder benötigt wird
Urteil
