MIETRECHT
BGH-Urteile
Einvernehmliche Mieterhöhung durch Modernisierung bleibt bei Ermittlung der Kappungsgrenze unberücksichtigt
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.
BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 185/03 - LG Berlin, AG Berlin-Mitte
Sachverhalt:
In den Jahren 1998/99 führten die Vermieter nach vorheriger Ankündigung durch die von ihnen beauftragte Hausverwaltung in dem Wohnhaus verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durch.
Nach dem Abschluss der Baumaßnahmen teilte die Hausverwaltung mit, dass sich die Miete mit Wirkung vom 01.12.1999 um einen Modernisierungszuschlag von insgesamt 145,02 DM - wovon 82,71 DM auf die Erneuerung der Heizung und 62,31 DM auf andere, im einzelnen bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen entfielen - auf nunmehr 692,31 DM erhöhe. Die Mieterin widersprach dieser Mieterhöhung. Es kam deshalb zu einem längeren Schriftwechsel zwischen den Parteien, der schließlich im Februar 2001 mit einer Vereinbarung beider Seiten über einen Modernisierungszuschlag von insgesamt 104,29 DM - 82,71 DM für die Modernisierung der Heizung und 21,58 DM für die sonstigen Maßnahmen - endete.
Im Juni 2001 erbaten die Vermieter die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Grundmiete nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) ab 01.09.2001 von bisher 349,39 DM (ohne den vereinbarten Modernisierungszuschlag) um 104,81 DM auf künftig 454,20 DM, zuzüglich des Modernisierungszuschlags und der Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt somit auf 756,39 DM. Die Mieterin stimmte diesem Erhöhungsverlangen nicht zu.
Das Amtsgericht hat die auf Erteilung der Zustimmung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr in vollem Umfang stattgegeben und die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Modernisierungsvereinbarung ebenso wie ein einseitig geforderter Modernisierungszuschlag unter den Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG fällt.
Aus den Urteilsgründen:
1. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall noch die Bestimmungen des MHG und nicht die entsprechenden Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes (§§ 558 - 559 BGB) anzuwenden sind, weil das Erhöhungsverlangen vor dem 01.09.2001 zugegangen ist.
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass der von den Parteien vereinbarte Modernisierungszuschlag bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht zu berücksichtigen ist. Nach § 2 MHG kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangen, wenn sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 30% erhöht. Die Frage, ob Mieterhöhungen wegen Modernisierung nach § 3 bzw. wegen gestiegener Betriebskosten nach § 5 nur dann nicht angerechnet werden, wenn sie einseitig vom Vermieter und in der vorgeschriebenen Form erklärt wurden oder auch bei einvernehmlichen Regelungen der Parteien, ist allerdings umstritten und bislang höchstrichterlich nicht geklärt.
a) Nach einem Teil des Schrifttums und der Rechtsprechung gilt die genannte Ausnahme lediglich für förmliche Erhöhungserklärungen des Vermieters. Begründet wird dies zum einen mit dem Wortlaut der Vorschrift, der nur die §§ 3 bis 5 MHG erfasse, entsprechende Vereinbarungen der Parteien mit einer betragsmäßig bestimmten Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 2. Halbsatz MHG aber nicht erwähne. Überdies diene das in den §§ 3 bis 5 MHG vorgeschriebene Verfahren auch dem Schutz des Mieters vor einer Übervorteilung durch den Vermieter.
b) Nach anderer Auffassung gilt Ausnahme auch für Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über einen Modernisierungszuschlag. Danach kommt es allein auf die materielle Rechtslage an. Da Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden sollen, müssten nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung bei der Ermittlung der Kappungsgrenze auch solche Mieterhöhungen außer Betracht bleiben, die auf einer Wohnungsmodernisierung beruhten, jedoch nicht vom Vermieter in dem förmlichen Verfahren des § 3 MHG einseitig erklärt, sondern von den Parteien einvernehmlich ausgemacht worden seien.
c) Die letztgenannte Auffassung ist zutreffend.
Zwar könnte der Wortlaut des Ausnahmetatbestandes in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG durch die Bezugnahme auf § 3 MHG dafür sprechen, dass auf eine Erhöhung auf Grund eines einseitigen Mieterhöhungsverlangens abzustellen ist. Eine solche allein am Wortlaut der Bestimmung orientierte Auslegung würde aber dem Sinn und Zweck des § 3 MHG nicht gerecht. Durch diese Vorschrift soll aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen die Modernisierung des alten Wohnungsbestandes gefördert werden; den Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen gibt das Gesetz dem Vermieter durch die Umlage der damit zusammenhängenden Kosten.
Dieses Ziel würde weitgehend verfehlt, wenn der Vermieter wegen der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG die Kosten einer notwendigen und sinnvollen Wohnungsmodernisierung nur deshalb nicht oder allenfalls teilweise umlegen könnte, weil er eine einverständliche Regelung mit dem Mieter dem formalisierten einseitigen Verfahren nach § 3 MHG vorgezogen hat. Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, es könne nicht Sinn und Zweck des Gesetzes sein, den Vermieter im Ergebnis dazu zu zwingen, sämtliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungen auf dem förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Mietanpassung nach § 2 MHG zu erhalten.
Berechtigte Interessen des Mieters, insbesondere sein Schutz vor unangemessener Erhöhung der Miete, stehen der hier vertretenen Auffassung nicht entgegen. Auch das Gesetz geht davon aus, dass der Mieter - gegebenenfalls mit sachkundiger Beratung - in der Lage ist, die Berechtigung eines Modernisierungszuschlages an Hand der vorgeschriebenen Berechnung und Erläuterung (§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG) in eigener Verantwortung zu überprüfen. Bei einem auf einvernehmliche Regelung gerichteten Erhöhungsverlangen des Vermieters kann sich der Mieter eine fehlende Berechnung oder Erläuterung ohne weiteres vom Vermieter vorlegen lassen. Häufig wird der Vermieter, wie gerade der vorliegende Fall zeigt, sogar bereit sein, den Modernisierungszuschlag zu reduzieren, wenn er auf diese Weise den sonst unumgänglichen Rechtsstreit vermeiden kann.
Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, wird allerdings von dem Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG eine einvernehmliche Regelung der Mietvertragsparteien nur insoweit erfasst, als es sich um die Umlegung solcher Aufwendungen handelt, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 3 MHG rechtfertigen würden.
Zurück zur Übersicht BGH-Urteile
