Hauswart / Hausmeister
Tätigkeiten, die typischerweise vom Hauswart ausgeführt werden, sind:
Gartenpflege,
Treppenhausreinigung,
Straßenreinigung und Schneebeseitigung,
Bedienung und Pflege der Heizung / und der Einrichtungen zur (Warm-) Wasserversorgung,
Betreuung des Fahrstuhls,
Ungezieferbekämpfung.
Die Kosten dieser Tätigkeiten dürfen auf die Mieter/innen verteilt werden. Zu beachten ist jedoch, dass insoweit keine separaten Kosten umgelegt werden, das heißt die Arbeiten nicht ein zweites Mal abgerechnet werden.
Beispiel: Der Vermieter darf die Mieter/innen nicht mit Gartenpflegekosten belasten, wenn der Hausmeister die Gartenpflege übernimmt und die Kosten hierfür schon unter „Hauswart“ umgelegt werden.
Daneben übernehmen Hauswarte des Öfteren auch Tätigkeiten, welche die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Verwaltung betreffen. Hierzu zählen vor allem:
das Auswechseln von Glühbirnen,
kleinere (und größere) Reparaturarbeiten (z.B. an tropfenden Wasserhähnen),
die Beseitigung von Abflussverstopfungen,
das Streichen von Wänden oder Lackieren von Türen,
die Übergabe und Überwachung von Reparaturarbeiten,
die Kontrolle der Reinigungsarbeiten, die von anderen Firmen durchgeführt werden ,
Wohnungsübergaben oder -abnahmen,
die Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen,
das Ablesen von Wasseruhren,
das Einwerfen von Briefen der Hausverwaltung in die Briefkästen der Mieter/innen.
Die Kosten hierfür dürfen nicht auf die Mieter/innen umgelegt werden. Sie sind vom Vermieter zu tragen.
Wenn Mieter/innen der Meinung sind, dass der Hauswart auch diese Tätigkeiten ausübt, empfiehlt es sich, im Rahmen der Betriebskostenüberprüfung Einsicht in den Hauswartsvertrag zu nehmen. Auf diese Weise kann der genaue Umfang der dort vereinbarten Leistungen ermittelt werden. Doch auch wenn sich solche Tätigkeiten nicht aus dem Dienstvertrag ergeben, jedoch tatsächlich vom Hauswart durchgeführt werden, sind die entsprechenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung vorweg abzuziehen. In der Betriebskostenabrechnung sind die gekürzten und die ungekürzten Hausmeisterkosten aufzuführen. Fehlt die Angabe der ungekürzten Hauswartskosten, ist für Mieter/innen nicht transparent, ob und in welcher Höhe gekürzt wurde. Die Hauswartskosten sind damit in voller Höhe nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.09.2007, AZ: VIII ZR 1/07; Urteil vom 14.02.2007, AZ:VIII ZR 1/06).
Vielfach schließen inzwischen die Vermieter mit Serviceunternehmen Hausmeisterdienstverträge. Diese Serviceunternehmen sind zwar neutraler, aber bieten zumeist auch weniger Leistungen. Insbesondere bei diesen ist – wie bereits erwähnt - darauf zu achten, dass der auf Verwaltung und Instandhaltung entfallende Kostenanteil nicht als Betriebskosten auf die Mieter/innen umgelegt werden darf.
