Mietrecht

Tipps von A bis Z

 Abrechnungsfehler (Betriebskosten)

Irren ist menschlich – doch kann der Vermieter ohne Weiteres Fehler, die er in seiner Betriebskostenabrechnung gemacht hat, berichtigen?

Zur Beantwortung dieser Frage muss man zunächst zwei mietrechtliche Begriffe kennen: Erstens lassen sich Fehler in einer Abrechnung in zwei Kategorien einteilen: Namentlich in formelle und materielle, also inhaltliche, Fehler. Zweitens ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung den Mieter/innen innerhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen.

Sodann lässt sich das grundlegende Urteil vom BGH (17.11.2004, AZ: VIII ZR 115/04) wie folgt zusammenfassen:

Innerhalb der Ausschlussfrist darf der Vermieter selbst formell fehlerhafte Abrechnungen korrigieren bzw. eine zweite, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen. (Noch nicht abschließend geklärt aber ist, ob der Vermieter berechtigt ist die Abrechnung zu berichtigen, wenn Mieter/innen zuvor die Nachzahlung geleistet bzw. das Guthaben angenommen haben.)

Nach Ablauf der Ausschlussfrist kann er lediglich materielle Fehler berichtigen. Liegt nach Abschlussfrist also weiterhin eine formell fehlerhafte Abrechnung vor, so hat der Vermieter keinen Anspruch gegen die Mieter/innen auf den ggf. daraus resultierenden Nachzahlungsbetrag.

Diese Regelung soll Mieter/innen davor schützen, dass der Vermieter kurz vor Fristablauf irgendeine Kostenzusammenstellung vorlegt, um die Ausschlussfrist zu umgehen.

Die inhaltlichen Fehler kann der Vermieter recht zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist berichtigen. Der BGH hält hier 3 Monate für ausreichend (Urt. v. 05.07.2006, AZ: VIII ZR 220/05) Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung dadurch aber zu finanziellen Lasten der Mieter/innen, so kann der Vermieter diesen Betrag nur verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Stromversorger seine ursprüngliche Rechung korrigiert. Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung nach der Korrektur zugunsten der Mieter/innen, so ist dieser Betrag stets an die Mieter/innen auszukehren (d.h. an die Mieter/innen auszuzahlen).

So leicht die Feststellung ist, ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist, so schwer ist die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern. Wir empfehlen Ihnen insofern, eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen und sich umfassend beraten zu lassen.

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