MIETRECHT

Tipps von A bis Z

 Kleine Instandhaltungen (auch Bagatellschäden, Kleinreparaturen)

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter/innen die Kosten für kleine Instandhaltungen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt. Dort steht: "Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden."

Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter/innen durch mietvertragliche Klauseln ist grundsätzlich zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter/innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Dann muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter/innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.

Die Mieter/innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden. So muss zum einen im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf. (Aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren Gerichte hier inzwischen auch höhere Beträge , so z. B. das AG Brandenburg, Urteil vom 06.03.2008 - 31 C 306/07-, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat.) Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Kostet sie also z.B. 125 Euro und sollen die Mieter/innen davon 75 Euro übernehmen, ist dies unzulässig. Die Mieter/innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden.

Des Weiteren darf auch die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter/innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter/innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.

Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter/innen die Kosten für kleine Instandhaltungen zu tragen haben, unwirksam.

Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urteil vom 06.05.1992 - VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter/innen nicht verpflichtet werden.

Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urteil vom 19.08.2008 – 3 C 220/08 –.

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, den Mietvertrag in einer unserer Beratungsstellen dahingehend überprüfen zu lassen, ob die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde. Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

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