Mietrecht

Tipps von A bis Z

 Wirtschaftlichkeitsgebot (Betriebskosten)

"Über die Vorauszahlungen der Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten", schreibt § 556 Absatz 3 BGB vor. Seit der Mietrechtsreform ist damit der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit auch für preisfreien Wohnraum im Gesetz verankert. Für preisgebundenen, sozialen Wohnungsbau galt schon immer, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (§ 20 Absatz 1 Satz 2 NMV, § 24 Absatz 2 Satz 1 II. BV).

Das Wirtschaftlichkeitsgebot und die Höhe der Kosten stehen in lockerer Beziehung. Die Verpflichtung zu wirtschaftlichem Handeln bedeutet nicht, dass immer das billigste Angebot gewählt werden muss, denn nicht immer ist das Billigste auch das Preiswerteste und damit das Wirtschaftlichste. Es können Gesichtspunkte wie Zuverlässigkeit, Strapazierfähigkeit oder besondere örtliche Verhältnisse die Entscheidung beeinflussen.

Bei der Beurteilung hat der Vermieter ein Auswahlermessen.

Überhöhte Preise hat der Vermieter zu vermeiden. Problematisch könnte die Entscheidung sein, ab wann eine Überhöhung vorliegt. Ob eine Überhöhung von 20% noch hingenommen werden muss, ist strittig. Wenn aber Angebote um 100% differieren, hat der Vermieter überzeugend darzulegen, warum er sich für das teurere Angebot entschieden hat. Gelingt ihm das nicht, kann er nur die Kosten für das preiswertere Angebot als Betriebskosten umlegen (LG Berlin 25.03.2003 - 64 S 283/02).

Erläuternde Urteile:

„Zwar trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (...). Eine vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme setzt jedoch das Bestehen eines Schuldverhältnisses voraus und kann daher erst mit Abschluss des Mietvertrags bzw. allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags einsetzen."W
BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06-

"1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, überteuerte Aufwendungen in die Betriebskostenabrechnung einzustellen. 2. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass er wirtschaftlich gehandelt hat. 3. Dieser Beweislast ist nicht Genüge getan, wenn der Vermieter keine Gründe dafür angibt, warum die Versicherungskosten von 1400 DM im Jahr 1995 auf 9632 DM im Jahr 1999 gestiegen sind."
AG Mitte, Urteil vom 16.01.2002 - 114 C 7/01, ZMR 2002, 740

"Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit und Angemessenheit der jeweiligen Maßnahmen, die Nebenkosten verursachen. Er hat den Mieter von denjenigen Mehrkosten freizuhalten, die auf der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes beruhen."
AG Neukölln, Urteil vom 25.02.2003 - 11 C 447/02 0 -, Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 298

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